案情簡介：
李某在2004年將一套住房出租給張某，雙方簽訂了一份房屋租賃協議，約定租期三年，年租金3000元。協議簽訂后，雙方均履行了合同義務。一年后，李某因急需用錢遂欲出售該住房，于是就四處張貼售房廣告，王某見到后便與李某聯系購房事宜，隨后雙方達成房屋買賣協議，并到房產交易部門辦理了房屋產權的變更手續。張某獲知后，即向李某主張優先購買權，雙方產生糾紛，張某遂向法院起訴，要求判決李某與王某之間的房屋買賣無效并確認自己享有優先購買權，在同等條件下優先購買該租賃房。李某認為，在公開出售房屋的過程中，張某應當知道該售房行為，應當而且能夠行使優先權，但張某卻沒有行使，應當視為對優先購買權的放棄，故張某的主張不能成立。法院經審理后支持了張某的訴訟請求。
律師點評：
承租人的優先購買權是對出租人所有權行使的一種限制，承租人只要在同等條件下行使優先權，出租人就不得將房屋賣給第三人，它是一種法定民事權利，是由法律直接創設而能夠對抗第三人的民事權利。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。我國《合同法》第230條也規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”由此可知，出租人一旦想要出賣租賃房，就應當在出售之前的三個月或合理期限內，將租賃房擬出售以及出售價格等相關事項告知承租人，讓承租人在一定的期限內決定是否優先購買，這是出租人不可推卸的法定義務，如果出租人沒有履行該主動通知義務，就是剝奪了承租人的優先購買權，侵害了承租人的法定權利。
本案中，張某作為承租人，依法享有對租賃房的優先購買權，李某應當按照法律的規定通知張某該租賃房屋將要出售，并告知擬出售價格等內容。雖然李某以張貼廣告的形式公開出售，但他沒有盡到主動通知張某的義務，其行為剝奪了張某的優先購買權，違反了法律的規定。因此，法院支持張某的請求，確定李某與王某的房屋買賣行為無效并確認張某享有優先購買權，是有事實根據和法律依據的。
點評律師：王福增 7095889 13373088000 |
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